部分不法开发商在宣传中以提供固定的年回报，原价或增值回购，承诺无或低风险投资等方式，拆零销售大厅式百货商场、人防工程、酒店式公寓或办公楼。在与购房者签订购房合同时，开发商私下以另外公司（或经营管理公司）的名义与购房者签订委托租赁或经营协议，并承诺给予回报，或直接与购买者签订出售收益权的合同，实行非法集资。
售后包租、返租、返本形式销售方式存在五大隐患：一是可能存在开发商的欺诈行为，部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，如果项目运作某一环节出问题，会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平。四是所购商品房位置不确定，无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷。六是商铺业主的履约意愿问题。商铺售后返租往往签订有固定期限的租赁合同，但由于租赁合同约定的固定收益可能低于市场繁荣时的增长收益，部分商铺业主会在合同到期后不续签租赁合同，独立运营商铺以期获得高额回报。对开发商或者经营管理公司来说，商铺独立运营涉及产权分割以及场地改造，与商场的整体规划布局存在矛盾，一旦双方无法协商一致，导致经营项目停滞，成熟市场解体，双方利益必然都受到损害。由于针对的是部分独立运营的商铺业主，商场整体规划布局并未按照业主产权范围设立铺面，难以析出业主应有的商铺产权，商铺业主产权无法实现导致纠纷产生“高回报返租”项目极易引发群体性信访，该系列案件一般通过司法途径解决。如果法院判决开发商、经营管理公司将业主购买的商铺腾清并交还给业主，开发商支付业主租金。该类案件进入执行环节后，如何履行腾房部分判决将成为法院执行面临的一大难题。
一方面，由于业主购买商铺时，所在商场是敞式商铺布局或者毛坯状态，商场整体还未进行改造，无任何基础设施，也未进行分割，大多以标记形式区分各个商铺。后期经营管理公司对商场整体改造时，可能出现业主购买商铺的位置不在现有的购物区内，被改造成公共通道或者消防通道等，也可能出现现有商铺占用多个业主的商铺位置，给法院腾房造成极大困难。
另一方面，由于部分业主要求腾房的目的是实现自主经营，但并非所有业主愿意承担自主经营的风险，且商场经营必须具备符合国家法律规定的消防等设施规划，业主的商位交付后，仍要变相接受经营管理公司的管理，商场整体也面临着不符合安全规范关门歇业的局面，业主之间对履行腾房部分判决产生了分歧，执行工作陷入僵局。
在执行商铺售后返租纠纷案件中，必然要处理好服务经济发展与维护当事人合法权益的关系，法院综合多方情况提出两种解决方案：一是如果经营管理公司希望继续经营该市场项目，需自愿向业主兑付相应的年租金；二是如不愿兑付相应的年租金，则经营管理公司在一个月内立即搬离该市场，法院将对整体市场采取强制措施。
经营管理公司同意了第一种方案。因经营管理公司与开发商签订的房屋租赁合同还未到期，为避免出现一房二租的情况，由经营管理公司出具履行承诺书，经营管理公司作为开发商租金收入的来源方，按照法院的扣留提取裁定如期向法院履行提取义务，并自愿拿出占用期间的使用费支付给业主，待开发商与经营管理公司的租赁合同到期自动解除后，召开业主大会，就新的租赁合同签订事宜进行洽谈，如洽谈未果，经营管理公司限期搬离。经区委、区政法委同意，决定召开全体业主大会告知执行方案。全体业主均同意由经营管理公司出具承诺书，法院作为监督执行机关，确保该案长期履行。案件从立案到签订承诺书长期履行，在党委政府的支持下，法院主战执行做工作，办事处、社区、工商、税务、城管、公安、消防等多部门联动，终于圆满解决了纠纷，有力保障了辖区经济发展。
分析上述案件的执行过程，法院不仅要站在法律的角度开展执行工作，更要从维护社会大局稳定和群众切身利益的角度去衡量。对此建议：一是争取党委政府支持。由党委政府牵头，协调办事处、社区、工商、税务、城管、公安、消防等多部门联动，稳控当事人情绪，梳理当事人诉求，尽可能减轻当事人信访给法院执行工作带来的压力。二是发挥业主委员会作用。对未成立业主委员会的，引导广大业主尽快成立，由业主委员会集中统一行使投资者的业主权利，监督开发商或者经营管理公司的商业运作，尽可能消弭业主间的不同意见。三是妥善制定执行方案。在依法强制执行的同时，及时将执行风险和执行效果告知业主，为业主作出判断提供参考，同时协调业主和开发商或者经营管理公司之间的矛盾，尽可能达成共赢的解决方案。四是合理限制售后返租。进一步规范租赁合同的签订，释明售后返租项目的风险，明确要求开发商或者经营管理公司为售后返租项目提供相应担保，尽可能避免拖欠业主租金的风险发生。